BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение площадью 16,4 кв. м, 1 этаж, кадастровый номер 25:28:030001:1049, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Дубовая, 6, пом. 2
Адрес
Приморский край, г. Владивосток, ул. Дубовая, 6, пом. 2 Нежилое помещение
Площадь
16.4 м²
Нач. цена
745,347 ₽
Тек. цена
745,347 ₽
Кадастр
25:28:030001:1049
Регион
Приморский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
3,772,000 ₽
Дисконт к рынку
77%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,420,952 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
114,065 ₽/год
Лимит входа
741,929 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
350,880 ₽
IRR (базовый)
0.0745
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0393 | 0.1808 | 6.71 |
| base | 0.0745 | 0.2206 | 6.52 |
| optimistic | 0.0934 | 0.2459 | 6.44 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 16.4 м² = 73,800 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 57,033 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 745,347 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 16.4 м² = 881,014 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 22%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.