SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Гореловская, д. 3, площадью 78,4 кв. м. (Этаж № 1, помещение 11Н), кадастровый номер: 77:20:0
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Щербинка, ул. Гореловская, дом 3
Площадь
78.4 м²
Нач. цена
17,648,000 ₽
Тек. цена
17,648,000 ₽
Кадастр
77:20:0020451:1938
Регион
г. Москва
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-23
Окончание заявок
2026-10-14
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Щербинка, ул. Гореловская, дом 3
Характеристики
Назначение нежилого помещения: Свободное
Общая площадь: 78.4 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:20:0020451:1938
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
354,437 ₽/год
Лимит входа
2,148,608 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,314,991 ₽
IRR (базовый)
-0.1206
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1472 | 0.0521 | None |
| base | -0.1206 | 0.0636 | None |
| optimistic | -0.1048 | 0.0709 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 78.4 м² = 458,640 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 354,437 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 17,648,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 78.4 м² = 19,000,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 6%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -12%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (14)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную