BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое административное здание, кадастровый номер 61:01:0030101:754, объект культурного наследия Памятник - Атаманская управа Елизаветинского казачьего юрта
Адрес
у Ростовская область, р-н. Азовский, ст-ца. Елизаветинская, пер. Мира, д. 12 "а"
Площадь
212.7 м²
Нач. цена
1,574,582 ₽
Тек. цена
1,574,582 ₽
Кадастр
61:01:0030101:754
Регион
Ростовская область
Категория
office_b
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,284 ₽/м²/год
NOI
4,367,268 ₽/год
Лимит входа
30,779,206 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
15,806,949 ₽
IRR (базовый)
0.7843
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6883 | 2.0814 | 2.08 |
| base | 0.7843 | 2.5402 | 1.79 |
| optimistic | 0.8165 | 2.8317 | 1.74 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,284 ₽/м² × 212.7 м² = 2,825,613 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,183,634 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,574,582 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 212.7 м² = 2,929,511 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 254%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 78%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.