BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
нежилое здание с земельным участком по адресу: Ярославская область, Первомайский район, д.Малино, ул. Школьная, д.3
Адрес
у: Ярославская область, Первомайский район, д.Малино, ул. Школьная, д.3 нежилое здание
Площадь
133.5 м²
Нач. цена
1,351,000 ₽
Тек. цена
1,351,000 ₽
Кадастр
76:10:040601:9983
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: Ярославская область, Первомайский район, д.Малино, ул. Школьная, д.3 нежилое здание
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
603,537 ₽/год
Лимит входа
3,658,663 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
883,836 ₽
IRR (базовый)
0.1479
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1089 | 0.2658 | 6.37 |
| base | 0.1479 | 0.3243 | 6.23 |
| optimistic | 0.168 | 0.3616 | 6.19 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 133.5 м² = 273,341 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 211,238 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,351,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 133.5 м² = 2,219,550 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 32%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 15%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную