SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, проезд Петровско-Разумовский, д. 16, пом. 10П площадью 293,7 кв. м. (Подвал № 0), кадастровый ном
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Савеловский, пр-д Петровско-Разумовский, дом 16
Площадь
293.7 м²
Нач. цена
24,505,500 ₽
Тек. цена
24,505,500 ₽
Кадастр
77:09:0004011:6574
Регион
г. Москва
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-23
Окончание заявок
2026-10-14
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Савеловский, пр-д Петровско-Разумовский, дом 16
Характеристики
Назначение нежилого помещения: Свободное
Общая площадь: 293.7 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:09:0004011:6574
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
7,800 ₽/м²/год
NOI
1,770,377 ₽/год
Лимит входа
11,291,506 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
12,122,572 ₽
IRR (базовый)
0.0735
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0384 | 0.1798 | 6.72 |
| base | 0.0735 | 0.2194 | 6.52 |
| optimistic | 0.0924 | 0.2446 | 6.44 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 7,800 ₽/м² × 293.7 м² = 2,290,860 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,770,377 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 24,505,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 293.7 м² = 27,492,975 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 22%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (31)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную