BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
ЛОТ 2
Адрес
КБР, Чегемский район, с.п.п.Звездный, ул.Ленина, д.6, кв. № 2
Площадь
43.5 м²
Нач. цена
1,232,507 ₽
Тек. цена
1,232,507 ₽
Кадастр
07:08:1000001:311
Регион
Кабардино-Балкарская Республика
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
10,005,000 ₽
Дисконт к рынку
84%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,421,429 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
302,551 ₽/год
Лимит входа
1,967,921 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
576,910 ₽
IRR (базовый)
0.0837
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.048 | 0.1901 | 6.66 |
| base | 0.0837 | 0.2321 | 6.47 |
| optimistic | 0.1027 | 0.2587 | 6.4 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 43.5 м² = 137,025 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 105,893 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,232,507 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 43.5 м² = 1,555,132 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 23%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.