BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
ЛОТ 14
Адрес
КБР, Чегемский район, с.п.п.Звездный, ул.Ленина, д.32 кв. № 42
Площадь
69.0 м²
Нач. цена
2,459,258 ₽
Тек. цена
2,459,258 ₽
Кадастр
07:08:0000000:6625
Регион
Кабардино-Балкарская Республика
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
15,870,000 ₽
Дисконт к рынку
81%
Лимит входа (дисконт 30%)
10,185,714 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
479,909 ₽/год
Лимит входа
3,121,530 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
915,099 ₽
IRR (базовый)
0.0489
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.015 | 0.1565 | 6.88 |
| base | 0.0489 | 0.191 | 6.65 |
| optimistic | 0.0674 | 0.213 | 6.56 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 69.0 м² = 217,350 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 167,968 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,459,258 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 69.0 м² = 2,996,221 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 19%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.