SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
ЛОТ 1
Адрес
КБР, Чегемский район, с.п.п.Звездный, ул.Ленина, д.6, кв. № 3, этаж-1, с
Площадь
40.4 м²
Нач. цена
1,159,087 ₽
Тек. цена
1,159,087 ₽
Кадастр
07:08:1000001:296
Регион
Кабардино-Балкарская Республика
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
КБР, Чегемский район, с.п.п.Звездный, ул.Ленина, д.6, кв. № 3, этаж-1, с
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
182,644 ₽/год
Лимит входа
1,107,191 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
267,468 ₽
IRR (базовый)
0.0072
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0248 | 0.1223 | None |
| base | 0.0072 | 0.1493 | 6.94 |
| optimistic | 0.025 | 0.1664 | 6.81 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 40.4 м² = 82,719 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 63,925 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,159,087 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 40.4 м² = 1,459,441 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную