SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Продажа имущества, находящегося в оперативном управлении ГБУ «Жилищник района Ломоносовский», нежилое помещение по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова дом 8. Подземный этаж 2, пом. III м/м 141,
Адрес
у: г.Москва, ул. Архитектора Власова дом 8. Подземный этаж 2, пом. III м/м 141
Площадь
21.2 м²
Нач. цена
1,683,000 ₽
Тек. цена
1,683,000 ₽
Кадастр
77:06:0003008:4014
Регион
г. Москва
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: г.Москва, ул. Архитектора Власова дом 8. Подземный этаж 2, пом. III м/м 141
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
95,843 ₽/год
Лимит входа
581,001 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
625,992 ₽
IRR (базовый)
0.0313
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0018 | 0.1413 | None |
| base | 0.0313 | 0.1724 | 6.76 |
| optimistic | 0.0495 | 0.1922 | 6.66 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 21.2 м² = 124,020 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 95,843 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,683,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 21.2 м² = 1,894,350 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 17%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную