BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Встроенное нежилое помещение в многоквартирном доме, общей площадью 321,7 кв.м.
Адрес
Кемеровская область - Кузбасс, Киселевский городской округ, г. Киселевск, ул. Советская, д. 20
Площадь
321.7 м²
Нач. цена
1,932,748 ₽
Тек. цена
1,932,748 ₽
Кадастр
42:25:0108004:2239
Регион
Кемеровская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
АВК
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
73,991,000 ₽
Дисконт к рынку
95%
Лимит входа (дисконт 30%)
47,489,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
2,237,488 ₽/год
Лимит входа
14,553,567 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,266,482 ₽
IRR (базовый)
0.3132
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2638 | 0.5523 | 5.8 |
| base | 0.3132 | 0.674 | 4.94 |
| optimistic | 0.3361 | 0.7513 | 4.77 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 321.7 м² = 1,013,355 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 783,121 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,932,748 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 321.7 м² = 3,959,585 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 67%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 31%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.