BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Дачный домик № 2 (назначение: нежилое)
Адрес
—
Площадь
30.1 м²
Нач. цена
974,000 ₽
Тек. цена
974,000 ₽
Кадастр
74:02:1212002:3322
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ТЭК-Торг
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
6,923,000 ₽
Дисконт к рынку
83%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,443,333 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
209,352 ₽/год
Лимит входа
1,361,711 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
643,993 ₽
IRR (базовый)
0.13
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.092 | 0.2429 | 6.44 |
| base | 0.13 | 0.2965 | 6.29 |
| optimistic | 0.1499 | 0.3305 | 6.24 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 30.1 м² = 135,450 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 104,676 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 974,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 30.1 м² = 1,203,300 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 30%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.