BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Продажа посредством публичного предложения - нежилого помещения, общей площадью 22 кв.м, кадастровый номер 64:51:030101:2292, РНФИ-П13640003915, по адресу: Саратовская область, г. Шиханы, ул. Молодежн
Адрес
у: Саратовская область, г. Шиханы, ул. Молодежная, д. 2, пом. 32. Нежилое помещение общей
Площадь
22.0 м²
Нач. цена
309,167 ₽
Тек. цена
309,167 ₽
Кадастр
64:51:030101:2292
Регион
Саратовская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,060,000 ₽
Дисконт к рынку
91%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,247,619 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
153,014 ₽/год
Лимит входа
995,270 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
470,693 ₽
IRR (базовый)
0.2721
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2255 | 0.4679 | 6.05 |
| base | 0.2721 | 0.571 | 5.62 |
| optimistic | 0.2942 | 0.6365 | 5.44 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 22.0 м² = 99,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 76,507 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 309,167 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 22.0 м² = 456,625 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 57%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 27%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.