SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Нежилое помещение с кадастровым номером 28:26:012000:1682, общей площадью 1 113,8 кв.м., этаж № первый, этаж № второй, этаж № третий, расположенное по адресу: Амурская область, Тындинский муниципальны
Адрес
обл. Амурская, м.о. Тындинский, п. Юктали, ул. Сосновая, дом 3
Площадь
1,113.8 м²
Нач. цена
5,703,700 ₽
Тек. цена
5,703,700 ₽
Кадастр
28:26:012000:1682
Регион
Амурская область
Категория
land
Этап процедуры
Публичное предложение
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-23
Окончание заявок
2026-09-16
График снижения цены
Текущая цена
5,703,700 ₽
Шаг снижения
570,370 ₽
Шаг аукциона
285,185 ₽
Цена отсечения
2,851,850 ₽
Осталось шагов
5
Публичное предложение: цена падает на шаг каждый период, первый подавший заявку выигрывает. Чем ниже цена — тем выше риск, что лот заберут раньше.
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
18,099,250 ₽
Дисконт к рынку
-25%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Амурская, м.о. Тындинский, п. Юктали, ул. Сосновая, дом 3
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 2002
Вид ограничений и обременений: отсутсвует
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 28:26:000000:1413
Общая площадь: 1113.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 1, 2, 3
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 28:26:012000:1682
Общие сведения об ограничениях и обременениях : отсутствуют
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
15,000 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 1,113.8 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,703,700 ₽ × 1.05 + CAPEX 15,000 ₽/м² × 1,113.8 м² = 22,695,885 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 15,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (10)
AI-анализ (vision)
Состояние
30/100
Отделка
standard
Capex
10000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение штукатурки/краски (средняя)
- • трещины (низкая)
- • коррозия (средняя)
- • отслоение краски/штукатурки (средняя)
- • следы протечек/загрязнений (средняя)
- • износ напольного покрытия (деревянный пол) (средняя)
- • износ оконных рам (средняя)
- • отсутствие некоторых оконных стекол/рам (средняя)
- • загрязнения/износ фасада (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ состояние окон
- ⚠ следы протечек
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.