BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
нежилое помещение 1
Адрес
Российская Федерация, Тамбовская область, муниципальный округ Токарёвский, деревня Старогрязное, улица Школьная, дом 14, пом.1
Площадь
203.4 м²
Нач. цена
297,400 ₽
Тек. цена
297,400 ₽
Кадастр
68:21:0102003:156
Регион
Тамбовская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
46,782,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
30,025,714 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,414,688 ₽/год
Лимит входа
9,201,727 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,697,552 ₽
IRR (базовый)
0.4522
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3918 | 0.9021 | 3.93 |
| base | 0.4522 | 1.1009 | 3.35 |
| optimistic | 0.4776 | 1.2273 | 3.24 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 203.4 м² = 640,710 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 495,141 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 297,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 203.4 м² = 1,532,670 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 110%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 45%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.