BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
нежилое помещение 2
Адрес
обл. Тамбовская, м.о. Токарёвский, рп. Токарёвка, пр-кт Революции, дом 47
Площадь
76.7 м²
Нач. цена
700,000 ₽
Тек. цена
700,000 ₽
Кадастр
68:21:0101055:55
Регион
Тамбовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-23
Окончание заявок
2026-09-13
Карта
обл. Тамбовская, м.о. Токарёвский, рп. Токарёвка, пр-кт Революции, дом 47
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1936
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 68:21:0101055:53
Общая площадь: 76.7 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : 400791.25
Кадастровый номер: 68:21:0101055:55
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
346,752 ₽/год
Лимит входа
2,102,018 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
507,792 ₽
IRR (базовый)
0.161
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1213 | 0.2835 | 6.32 |
| base | 0.161 | 0.346 | 6.19 |
| optimistic | 0.1813 | 0.3858 | 6.16 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 76.7 м² = 157,043 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 121,363 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 700,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 76.7 м² = 1,195,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 35%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную