SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Нежилое помещение площадью 195,4 кв.м (цокольный этаж), кадастровый номер 34:34:060022:7444. Волгоград, Советский район, ул. Авиаторская, 5.
Адрес
обл. Волгоградская, г.о. город-герой Волгоград, г. Волгоград, ул. Авиаторская, дом 5
Площадь
195.4 м²
Нач. цена
1,852,500 ₽
Тек. цена
1,852,500 ₽
Кадастр
34:34:060022:7444
Регион
Волгоградская область
Категория
basement
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-23
Окончание заявок
2026-09-21
Шаг торгов
Текущая цена
1,852,500 ₽
Шаг аукциона
92,625 ₽
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 195.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Цокольный этаж
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 34:34:060022:7444
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: В соответствии с информационным сообщением
CAPEX
37,842 ₽/м²
Аренда
6,000 ₽/м²/год
NOI
1,812,061 ₽/год
Лимит входа
6,232,909 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
20,638 ₽
IRR (базовый)
0.1517
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1125 | 0.2709 | 6.35 |
| base | 0.1517 | 0.3306 | 6.22 |
| optimistic | 0.1719 | 0.3685 | 6.18 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,000 ₽/м² × 195.4 м² = 1,172,400 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 906,031 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,852,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 37,842 ₽/м² × 195.4 м² = 9,339,504 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 33%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 15%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 37,842 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Состояние
25/100
Отделка
shell
Capex
10000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение штукатурки (средняя)
- • трещины (средняя)
- • коррозия (низкая)
- • следы протечек (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (средняя)
- • повреждение потолочных плит (средняя)
- • повреждение напольной плитки (средняя)
- • следы протечек (высокая)
- • отсутствие части коммуникаций (высокая)
- • плесень/грибок (высокая)
- • коррозия металлических элементов (средняя)
- • трещины (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ следы протечек
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 25,228 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.