BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Встроенное нежилое помещение площадью 39,4 кв.м, (подвал), кадастровый номер 34:34:010051:559. Волгоград, Тракторозаводский район, ул. им. Жолудева, № 22.
Адрес
—
Площадь
39.4 м²
Нач. цена
375,700 ₽
Тек. цена
375,700 ₽
Кадастр
34:34:010051:559
Регион
Волгоградская область
Категория
li
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,100 ₽/м²/год
NOI
371,470 ₽/год
Лимит входа
2,496,245 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,222,741 ₽
IRR (базовый)
0.4236
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3656 | 0.8221 | 4.23 |
| base | 0.4236 | 1.0033 | 3.6 |
| optimistic | 0.4484 | 1.1184 | 3.48 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,100 ₽/м² × 39.4 м² = 240,340 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 185,735 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 375,700 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 39.4 м² = 630,885 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 100%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 42%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.