SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Народного Ополчения, д. 3, площадью 18,6 кв. м (этаж № -2, м/м 35), кадастровый номер: 77:08:
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хорошево-Мневники, ул. Народного Ополчения, дом 3
Площадь
18.6 м²
Нач. цена
3,050,000 ₽
Тек. цена
3,050,000 ₽
Кадастр
77:08:0010011:9205
Регион
г. Москва
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-23
Окончание заявок
2026-10-14
Шаг торгов
Текущая цена
3,050,000 ₽
Шаг аукциона
152,500 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
2,780,700 ₽
Дисконт к рынку
-26%
Лимит входа (дисконт 30%)
1,565,478 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хорошево-Мневники, ул. Народного Ополчения, дом 3
Характеристики
Общая площадь: 18.6 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:08:0010011:9205
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
84,088 ₽/год
Лимит входа
327,710 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
367,183 ₽
IRR (базовый)
-0.0853
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1133 | 0.067 | None |
| base | -0.0853 | 0.0818 | None |
| optimistic | -0.069 | 0.0911 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 18.6 м² = 108,810 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 84,088 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,050,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 18.6 м² = 3,505,238 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (11)
AI-анализ (vision)
Состояние
78/100
Отделка
standard
Capex
3500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение краски (низкая)
- • следы воды (низкая)
- • отслоение краски (низкая)
- • следы грязи/пыли (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
модель занизила capex 3,500 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.