BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 12.0 · ×0.65
Лот
Объекты незавершенного строительства
Адрес
обл. Свердловская, м.о. Шалинский, п. Шамары, ул. Первомайская, дом 31
Площадь
2,449.0 м²
Нач. цена
4,817,000 ₽
Тек. цена
4,817,000 ₽
Кадастр
66:31:0000000:1373
Регион
Свердловская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-18
Окончание заявок
2026-09-16
Карта
обл. Свердловская, м.о. Шалинский, п. Шамары, ул. Первомайская, дом 31
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '15.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '15.0', 'name': 'Иной вид', 'actual': False}]
Предельные параметры застройки: кирпичное, степень готовности 50%
Кадастровый номер земельного участка: 66:31:2101005:887
Кадастровый номер объекта: 66:31:0000000:1373
Готовность объекта в %: 50.0 %
Площадь земельного участка: 2449.0 м^2
Местоположение земельного участка: Свердловская обл., Шалинский городской округ, п. Шамары, ул. Первомайская
Вспомогательный вид разрешенного использования: [{'value': '15.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '15.0', 'name': 'Иной вид', 'actual': False}]
Территориальные зоны: [{'value': 'otherTerritorialZone', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'otherTerritorialZone', 'name': 'Иная территориальная зона', 'actual': False}]
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
14,808,877 ₽/год
Лимит входа
102,149,370 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
34,064,008 ₽
IRR (базовый)
0.5592
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4887 | 1.2354 | 3.07 |
| base | 0.5592 | 1.5077 | 2.62 |
| optimistic | 0.5866 | 1.6807 | 2.54 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 1,109.6 м² = 6,706,919 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 5,183,107 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,817,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,109.6 м² = 11,715,450 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 151%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 56%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную