BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы: жилое помещение по адресу: Московская обл., г. Чехов, ул. Земская, д. 2, кв. 194, общей площадью 42,3 кв. м. (Этаж № 5), кадастровый номе
Адрес
обл. Московская, м.о. Чехов, г. Чехов, ул. Земская, дом 2, кв. 194
Площадь
42.3 м²
Нач. цена
5,358,000 ₽
Тек. цена
5,358,000 ₽
Кадастр
50:31:0020501:2272
Регион
Московская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-16
Окончание заявок
2026-10-07
Шаг торгов
Текущая цена
5,358,000 ₽
Шаг аукциона
26,790 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,729,000 ₽
Дисконт к рынку
40%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,244,286 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Характеристики
Вид жилого помещения: Жилое
Общая площадь: 42.3 м^2 общ. пл
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
294,205 ₽/год
Лимит входа
1,913,633 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,051,742 ₽
IRR (базовый)
0.0294
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0036 | 0.1397 | None |
| base | 0.0294 | 0.1705 | 6.78 |
| optimistic | 0.0476 | 0.1901 | 6.67 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 42.3 м² = 380,700 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 294,205 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,358,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.3 м² = 5,879,700 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 17%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (14)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.