SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы: жилое помещение по адресу: Московская обл., г. Старая Купавна, ул. Шевченко, д. 1, кв. 138, общей площадью 43,7 кв. м (Этаж №4), кадастр
Адрес
обл. Московская, г.о. Богородский, г. Старая Купавна, ул. Шевченко, дом 1, кв. 138
Площадь
43.7 м²
Нач. цена
5,063,000 ₽
Тек. цена
5,063,000 ₽
Кадастр
50:16:0602004:6756
Регион
Московская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-21
Окончание заявок
2026-10-12
Карта
обл. Московская, г.о. Богородский, г. Старая Купавна, ул. Шевченко, дом 1, кв. 138
Характеристики
Вид жилого помещения: Жилое
Общая площадь: 43.7 м^2 общ. пл
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
197,562 ₽/год
Лимит входа
1,197,630 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,290,371 ₽
IRR (базовый)
-0.0269
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0573 | 0.0989 | None |
| base | -0.0269 | 0.1207 | None |
| optimistic | -0.0096 | 0.1345 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 43.7 м² = 255,645 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 197,562 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,063,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 43.7 м² = 5,578,350 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (19)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную