BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Объект недвижимости (нежилое помещение) с кадастровым номером 67:10:0250101:747, площадью 412,8 кв.м, расположенного по адресу:Смоленская область, Кардымовский муниципальный район, сельское поселение
Адрес
Смоленская область, Кардымовский муниципальный район, сельское поселение Шокинское, деревня Шокино Объект недвижимости (нежилое помещение)
Площадь
412.8 м²
Нач. цена
840,833 ₽
Тек. цена
840,833 ₽
Кадастр
67:10:0250101:747
Регион
Смоленская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
94,944,000 ₽
Дисконт к рынку
96%
Лимит входа (дисконт 30%)
60,937,143 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
2,871,107 ₽/год
Лимит входа
18,674,891 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
5,474,678 ₽
IRR (базовый)
0.4284
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.37 | 0.8352 | 4.18 |
| base | 0.4284 | 1.0193 | 3.55 |
| optimistic | 0.4533 | 1.1363 | 3.44 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 412.8 м² = 1,300,320 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,004,887 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 840,833 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 412.8 м² = 3,359,675 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 102%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 43%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.