BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 164,1 кв.м., этаж: №2, кадастровый номер: 68:27:0000064:519, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано, расположенное по
Адрес
Тамбовская область, г.Моршанск, ул. Карла Маркса, дом 52, помещение 6. Нежилое помещение, назначение: нежилое
Площадь
164.1 м²
Нач. цена
785,900 ₽
Тек. цена
785,900 ₽
Кадастр
68:27:0000064:519
Регион
Тамбовская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
37,743,000 ₽
Дисконт к рынку
95%
Лимит входа (дисконт 30%)
24,224,286 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,141,348 ₽/год
Лимит входа
7,423,812 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,176,343 ₽
IRR (базовый)
0.3419
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2904 | 0.6163 | 5.31 |
| base | 0.3419 | 0.7522 | 4.52 |
| optimistic | 0.3653 | 0.8385 | 4.37 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 164.1 м² = 516,915 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 399,472 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 785,900 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 164.1 м² = 1,809,795 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 75%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 34%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.