BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение первого, второго этажа, общей площадью 426,4 кв.м, с кадастровым номером 47:01:0501004:443, расположенное по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, пгт. Лесогорский, пер.
Адрес
Ленинградская область, Выборгский район, пгт. Лесогорский, пер. Зеленый, д.3, помещение 2 Нежилое помещение первого, второго
Площадь
426.4 м²
Нач. цена
7,253,000 ₽
Тек. цена
7,253,000 ₽
Кадастр
47:01:0501004:443
Регион
Ленинградская область
Категория
office_b
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
19,130 ₽/м²/год
NOI
8,755,068 ₽/год
Лимит входа
61,703,120 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
46,703,121 ₽
IRR (базовый)
0.6961
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6108 | 1.7301 | 2.37 |
| base | 0.6961 | 2.1115 | 2.05 |
| optimistic | 0.7263 | 2.3538 | 1.99 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 19,130 ₽/м² × 426.4 м² = 8,156,896 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 6,303,649 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 7,253,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 426.4 м² = 10,174,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 211%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 70%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.