SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение цокольного этажа общей площадью 133,5 кв.м., кадастровый номер 47:01:0000000:30596, расположенное по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г. Выборг, б-р Кутузова, д. 39
Адрес
обл Ленинградская, м.р-н Выборгский, г.п. Выборгское, г Выборг, б-р Кутузова, дом 39
Площадь
133.5 м²
Нач. цена
7,124,000 ₽
Тек. цена
7,124,000 ₽
Кадастр
47:01:0000000:30596
Регион
Ленинградская область
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-20
Карта
обл Ленинградская, м.р-н Выборгский, г.п. Выборгское, г Выборг, б-р Кутузова, дом 39
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: -
Вид ограничений и обременений: -
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: -
Общая площадь: 133.5 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): цокольный
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 47:01:0000000:30596
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: Нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,616 ₽/м²/год
NOI
804,717 ₽/год
Лимит входа
5,132,503 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,753,787 ₽
IRR (базовый)
0.0886
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0528 | 0.1954 | 6.63 |
| base | 0.0886 | 0.2384 | 6.45 |
| optimistic | 0.1078 | 0.2658 | 6.38 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,616 ₽/м² × 133.5 м² = 749,736 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 579,396 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 7,124,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 133.5 м² = 8,281,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 24%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (8)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную