SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Аукцион в электронной форме по продаже лота - земельный участок с кадастровым номером 58:24:0375106:234 площадью 1617 кв. м с расположенным на нем объектом недвижимого имущества, местоположение: место
Адрес
обл. Пензенская Пензенский район, Засечный сельсовет
Площадь
372.7 м²
Нач. цена
57,124,326 ₽
Тек. цена
57,124,326 ₽
Кадастр
58:24:0375106:234
Регион
Пензенская область
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион (повторный)
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-23
Шаг торгов
Текущая цена
57,124,326 ₽
Шаг аукциона
2,856,216 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
40,425,000 ₽
Дисконт к рынку
-67%
Лимит входа (дисконт 30%)
19,597,478 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 2018
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 372.7 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : Из прочих материалов
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : 48179208.52
Кадастровый номер: 58:24:0375106:803
Назначение здания : Нежилое
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Ограничения использования и обременения земельного участка указаны в выписке из ЕГРН от 21.08.2026г. № КУВИ-001/2026-113142556. На здание согласно выписке из ЕГРН от 21.08.2026г. № КУВИ-001/2026-113142550 и выписке из РФИ от 21.08.2026 № 391200/1 не зарегистрированы
CAPEX
4,774 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 1,617.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 57,124,326 ₽ × 1.05 + CAPEX 4,774 ₽/м² × 1,617.0 м² = 67,700,691 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 4,774 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (14)
AI-анализ (vision)
Состояние
82/100
Отделка
standard
Capex
4000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение штукатурки (низкая)
- • состояние окон (средняя)
- • отсутствие плитки (низкая)
- • незавершенная отделка (низкая)
- • незавершенная отделка (низкая)
- • неаккуратная прокладка кабеля (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
модель занизила capex 4,000 ₽/м² → справочник 4,774 ₽/м² (standard/region)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.