BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение с кадастровым номером 67:11:0010213:72, площадью 15,9 кв.м, по адресу: Смоленская область, Краснинский район, пгт. Красный, ул. Калинина, д. 25
Адрес
у: Смоленская область, Краснинский район, пгт. Красный, ул. Калинина, д. 25 Нежилое помещение
Площадь
15.9 м²
Нач. цена
10,750 ₽
Тек. цена
10,750 ₽
Кадастр
67:11:0010213:72
Регион
Смоленская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
3,657,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,347,143 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
110,588 ₽/год
Лимит входа
719,309 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
210,871 ₽
IRR (базовый)
0.4898
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4259 | 1.013 | 3.59 |
| base | 0.4898 | 1.2364 | 3.06 |
| optimistic | 0.5158 | 1.3782 | 2.96 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 15.9 м² = 50,085 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 38,706 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 10,750 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 15.9 м² = 106,688 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 124%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 49%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.