SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 12.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Земельный участок площадью 360 кв.м, с кадастровым номером 67:15:0010301:1243, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества - лаборатория с кадастровым номером 67:15:0400101:212, по адресу: С
Адрес
обл. Смоленская, м.о. Рославльский, д. Сидорки, ул. Садовая
Площадь
66.3 м²
Нач. цена
9,775 ₽
Тек. цена
9,775 ₽
Кадастр
67:15:0010301:1243
Регион
Смоленская область
Категория
land
Этап процедуры
Продажа по минимально допустимой цене
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Окончание заявок
2026-10-16
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,850,000 ₽
Дисконт к рынку
-85%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Смоленская, м.о. Рославльский, д. Сидорки, ул. Садовая
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 66.3 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 67:15:0400101:212
Назначение здания : —
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
30,000 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 360.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 9,775 ₽ × 1.05 + CAPEX 30,000 ₽/м² × 360.0 м² = 10,810,264 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 30,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (7)
AI-анализ (vision)
Состояние
15/100
Отделка
shell
Capex
20000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение штукатурки (критическая)
- • трещины (высокая)
- • коррозия (средняя)
- • протечки (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (критическая)
- • следы протечек (высокая)
- • состояние окон (критическая)
- • отслоение обоев (высокая)
- • повреждение напольного покрытия (высокая)
- • трещины (высокая)
- • коррозия (средняя)
- • повреждение дверных проемов и дверей (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ следы протечек
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.