SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Аукцион по продаже жилого помещения по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, переулок Павлова, дом 17, помещение 66,67
Адрес
край Краснодарский г. Сочи, Лазаревский район, переулок Павлова, дом 17, помещение 66,67
Площадь
15.3 м²
Нач. цена
3,215,188 ₽
Тек. цена
3,215,188 ₽
Кадастр
23:49:0109022:2526
Регион
Краснодарский край
Категория
self_storage
Этап процедуры
Аукцион (повторный)
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-05
Окончание заявок
2026-09-29
Шаг торгов
Текущая цена
3,215,188 ₽
Шаг аукциона
160,759 ₽
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 15.3 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 23:49:0109022:2526
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,000 ₽/м²/год
NOI
307,420 ₽/год
Лимит входа
2,164,731 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,110,807 ₽
IRR (базовый)
0.0091
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0229 | 0.1238 | None |
| base | 0.0091 | 0.1511 | 6.93 |
| optimistic | 0.027 | 0.1684 | 6.8 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,000 ₽/м² × 15.3 м² = 198,900 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 153,710 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,215,188 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 15.3 м² = 3,467,747 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.