SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Аукцион по продаже жилого помещения по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, переулок Павлова, дом 17, помещение 1а
Адрес
Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, переулок Павлова, дом 17, помещение 1а. Назначение: Жилое
Площадь
15.5 м²
Нач. цена
2,974,342 ₽
Тек. цена
2,974,342 ₽
Кадастр
23:49:0109022:2507
Регион
Краснодарский край
Категория
self_storage
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,000 ₽/м²/год
NOI
311,438 ₽/год
Лимит входа
2,193,029 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,125,328 ₽
IRR (базовый)
0.0238
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0089 | 0.1352 | None |
| base | 0.0238 | 0.165 | 6.82 |
| optimistic | 0.0419 | 0.1839 | 6.7 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,000 ₽/м² × 15.5 м² = 201,500 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 155,719 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,974,342 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 15.5 м² = 3,216,059 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.