BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
нежилое помещение, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Вяземского, д. 9, пом. II
Адрес
Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Вяземского, д. 9, пом. II помещение, назначение: нежилое
Площадь
248.5 м²
Нач. цена
1,373,957 ₽
Тек. цена
1,373,957 ₽
Кадастр
76:20:020101:210
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
57,155,000 ₽
Дисконт к рынку
95%
Лимит входа (дисконт 30%)
36,683,333 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,728,367 ₽/год
Лимит входа
11,242,031 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,295,682 ₽
IRR (базовый)
0.324
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2738 | 0.5758 | 5.61 |
| base | 0.324 | 0.7027 | 4.77 |
| optimistic | 0.347 | 0.7834 | 4.61 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 248.5 м² = 782,775 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 604,929 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,373,957 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 248.5 м² = 2,933,655 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 70%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 32%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.