BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
Лот
помещение площадью 34,4 кв.м. с кадастровым номером 48:20:0013702:527, (РНФИ П13680053564), расположенного по адресу: Липецкая область, городской округ город Липецк, город Липецк, улица Кузнечная, дом
Адрес
обл. Липецкая, г.о. город Липецк, г. Липецк, ул. Кузнечная, дом 4б
Площадь
34.4 м²
Нач. цена
2,799,000 ₽
Тек. цена
2,799,000 ₽
Кадастр
48:20:0013702:527
Регион
Липецкая область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-18
Карта
обл. Липецкая, г.о. город Липецк, г. Липецк, ул. Кузнечная, дом 4б
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 48:20:0013702:507
Общая площадь: 34.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 2
Кадастровая стоимость : 1265394.02
Кадастровый номер: 48:20:0013702:527
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Договор аренды нежилого помещения, выдан 01.06.2015, Срок действия с 30.07.2015 на 25 лет, Общество с ограниченной ответственностью "Евромаркет", ИНН: 4824015242
Назначение нежилого помещения: нежилое
CAPEX
7,440 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
459,107 ₽/год
Лимит входа
3,119,674 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,545,722 ₽
IRR (базовый)
0.0936
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0575 | 0.2006 | 6.61 |
| base | 0.0936 | 0.2449 | 6.43 |
| optimistic | 0.1128 | 0.273 | 6.36 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 34.4 м² = 297,041 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 229,554 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,799,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 7,440 ₽/м² × 34.4 м² = 3,194,886 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 24%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 7,440 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отслоение краски (низкая)
- • износ дверей (средняя)
- • отслоение краски/штукатурки (низкая)
- • загрязнения на потолочной плитке (низкая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную