BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Продажа имущества, находящегося в оперативном управлении Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Жилищник района Щербинка", по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 5 (этаж 5, пом
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Щербинка, ул. Маршала Савицкого, дом 5
Площадь
12.5 м²
Нач. цена
371,000 ₽
Тек. цена
371,000 ₽
Кадастр
77:06:0012020:7987
Регион
г. Москва
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-08
Окончание заявок
2026-09-28
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Щербинка, ул. Маршала Савицкого, дом 5
Характеристики
Общая площадь: 12.5 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:06:0012020:7987
CAPEX
45,000 ₽/м²
Аренда
17,270 ₽/м²/год
NOI
166,827 ₽/год
Лимит входа
686,460 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
764,773 ₽
IRR (базовый)
0.2829
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2356 | 0.4893 | 6.03 |
| base | 0.2829 | 0.5972 | 5.43 |
| optimistic | 0.3053 | 0.6657 | 5.25 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 17,270 ₽/м² × 12.5 м² = 215,873 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 166,827 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 371,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 45,000 ₽/м² × 12.5 м² = 952,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 60%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 28%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 45,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (9)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отсутствие отделки (критическая)
- • отсутствие инженерных систем (критическая)
- • отсутствие окон (критическая)
- • отсутствие дверей (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную