SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир C · скор 43.0 · ×0.85
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: конструктивный риск по фото.
Лот
Продажа имущества, находящегося в оперативном управлении Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Жилищник района Щербинка", по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 5 (этаж 5, пом
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Щербинка, ул. Маршала Савицкого, дом 5
Площадь
12.6 м²
Нач. цена
374,000 ₽
Тек. цена
374,000 ₽
Кадастр
77:06:0012020:7984
Регион
г. Москва
Категория
office_b
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-08
Окончание заявок
2026-09-28
Шаг торгов
Текущая цена
374,000 ₽
Шаг аукциона
18,700 ₽
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Щербинка, ул. Маршала Савицкого, дом 5
Характеристики
Общая площадь: 12.6 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:06:0012020:7984
CAPEX
73,243 ₽/м²
Аренда
22,584 ₽/м²/год
NOI
219,903 ₽/год
Лимит входа
732,096 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
835,325 ₽
IRR (базовый)
0.2715
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2249 | 0.4668 | 6.05 |
| base | 0.2715 | 0.5696 | 5.63 |
| optimistic | 0.2936 | 0.635 | 5.45 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 22,584 ₽/м² × 12.6 м² = 284,554 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 219,903 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 374,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 73,243 ₽/м² × 12.6 м² = 1,315,563 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 57%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 27%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 73,243 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (9)
AI-анализ (vision)
Состояние
38/100
Отделка
shell
Capex
10000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение штукатурки (средняя)
- • коррозия (средняя)
- • трещины (низкая)
- • состояние окон (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (средняя)
- • следы протечек (средняя)
- • плесень/грибок (средняя)
- • трещины (средняя)
- • коррозия (средняя)
- • состояние окон (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
- ⚠ следы протечек
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 48,829 ₽/м² (shell/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.