SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором он расположен Площадь застройки объекта незавершенного строительства - 1374 кв. м., кадастровый номер 90:07:020103:4933;
Адрес
респ. Крым, м.р-н Ленинский, с.п. Лениново, пгт. Ленино, ул. Курчатова дом 9
Площадь
2,900.0 м²
Нач. цена
5,160,000 ₽
Тек. цена
5,160,000 ₽
Кадастр
90:07:020103:4933
Регион
Республика Крым
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-22
Шаг торгов
Текущая цена
5,160,000 ₽
Шаг аукциона
258,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
0 ₽
Дисконт к рынку
0%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
респ. Крым, м.р-н Ленинский, с.п. Лениново, пгт. Ленино, ул. Курчатова дом 9
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.0', 'name': 'Жилая застройка', 'actual': False}]
Предельные параметры застройки: Этажность - 5-8 этажей;
Минимальные отступы зданий от красных линий улиц и проездов - 3-5 м.
Минимальный отступы от смежных границ участка - 3 м.
Коэффициент плотности застройки - 0,8.
Кадастровый номер земельного участка: 90:07:020103:4682
Кадастровый номер объекта: 90:07:020103:4933
Готовность объекта в %: 18.0 %
Площадь земельного участка: 2900.0 м^2
Местоположение земельного участка: Республика Крым, Ленинский район,пгт. Ленино, ул. Курчатова, 9
Вспомогательный вид разрешенного использования: [{'value': '2.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.0', 'name': 'Жилая застройка', 'actual': False}]
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
50,131 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 0.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,160,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 50,131 ₽/м² × 0.0 м² = 5,418,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 50,131 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
5/100
Отделка
shell
Capex
57500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отсутствие крыши (критическая)
- • трещины (высокая)
- • коррозия (средняя)
- • разрушение бетона (высокая)
- • отсутствие кровли (критическая)
- • отсутствие перекрытий (критическая)
- • отсутствие оконных и дверных проемов (критическая)
- • разрушение стен (критическая)
- • граффити (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель завысила capex 57,500 ₽/м² → справочник 33,421 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.