SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); критические дефекты.
Лот
Помещение площадью 39,6 кв.м c кадастровым номером 51:27:0020201:1000, расположенное по адресу: Мурманская обл, Городской округ ЗАТО город Заозерск, Заозерск г, Флотская ул, д. 4, пом. 48
Адрес
обл. Мурманская, г.о. ЗАТО город Заозерск, г. Заозерск, ул. Флотская, дом 4 Мурманская обл, Городской округ ЗАТО город Заозерск, Заозерск г, Флотская ул, д. 4, пом. 48
Площадь
39.6 м²
Нач. цена
1,163,392 ₽
Тек. цена
1,163,392 ₽
Кадастр
51:27:0020201:1000
Регион
Мурманская область
Категория
office_b
Этап процедуры
Публичное предложение
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-21
График снижения цены
Текущая цена
1,163,392 ₽
Шаг снижения
116,339 ₽
Шаг аукциона
58,170 ₽
Цена отсечения
581,696 ₽
Осталось шагов
5
Публичное предложение: цена падает на шаг каждый период, первый подавший заявку выигрывает. Чем ниже цена — тем выше риск, что лот заберут раньше.
Карта
обл. Мурманская, г.о. ЗАТО город Заозерск, г. Заозерск, ул. Флотская, дом 4 Мурманская обл, Городской округ ЗАТО город Заозерск, Заозерск г, Флотская ул, д. 4, пом. 48
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1974
Вид ограничений и обременений: не зарегистрированы
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 51:27:0020201:999
Общая площадь: 39.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 1
Кадастровая стоимость : 408224.52
Кадастровый номер: 51:27:0020201:1000
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: нежилое, офис
CAPEX
22,500 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
528,507 ₽/год
Лимит входа
3,023,276 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
593,409 ₽
IRR (базовый)
0.1313
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0932 | 0.2445 | 6.43 |
| base | 0.1313 | 0.2984 | 6.28 |
| optimistic | 0.1512 | 0.3326 | 6.24 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 39.6 м² = 239,360 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 184,978 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,163,392 ₽ × 1.05 + CAPEX 22,500 ₽/м² × 39.6 м² = 2,112,562 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 30%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 22,500 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (7)
AI-анализ (vision)
Состояние
25/100
Отделка
shell
Capex
15000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение обоев (средняя)
- • трещины (низкая)
- • коррозия (средняя)
- • повреждения пола (средняя)
- • следы протечек (высокая)
- • отслоение штукатурки/краски (высокая)
- • коррозия (средняя)
- • состояние окон (высокая)
- • состояние окон (высокая)
- • отслоение обоев (высокая)
- • повреждение напольного покрытия (высокая)
- • грязь и мусор (высокая)
- • повреждение напольного покрытия (высокая)
- • отслоение обоев (высокая)
- • повреждение потолочного покрытия (средняя)
- • повреждение радиаторов отопления (средняя)
- • повреждение электропроводки (высокая)
- • повреждение дверей (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ следы протечек
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ состояние окон
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.