SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 12.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Нежилое помещение с кадастровым номером 49:09:030609:402 общей площадью 264,4 кв.м, расположенное на 2 этаже по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Морская, 19/18
Адрес
обл. Магаданская, г.о. город Магадан, г. Магадан, ул. Морская, дом 19/18
Площадь
264.4 м²
Нач. цена
2,440,000 ₽
Тек. цена
2,440,000 ₽
Кадастр
49:09:030609:402
Регион
Магаданская область
Категория
residential
Этап процедуры
Публичное предложение
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-28
График снижения цены
Текущая цена
2,440,000 ₽
Шаг снижения
244,000 ₽
Шаг аукциона
122,000 ₽
Цена отсечения
1,220,000 ₽
Осталось шагов
5
Публичное предложение: цена падает на шаг каждый период, первый подавший заявку выигрывает. Чем ниже цена — тем выше риск, что лот заберут раньше.
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
39,527,800 ₽
Дисконт к рынку
61%
Лимит входа (дисконт 30%)
14,076,152 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Магаданская, г.о. город Магадан, г. Магадан, ул. Морская, дом 19/18
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 264.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 2
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 49:09:030609:402
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Указано в информационном сообщении во вложении
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
48,750 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
1,195,321 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0677
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0964 | 0.0756 | None |
| base | -0.0677 | 0.0923 | None |
| optimistic | -0.0511 | 0.1029 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 264.4 м² = 541,359 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 418,362 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,440,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 48,750 ₽/м² × 264.4 м² = 15,451,500 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 48,750 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Состояние
10/100
Отделка
shell
Capex
32500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отсутствие стекол в окнах (высокая)
- • трещины в фасаде (средняя)
- • отслоение штукатурки (средняя)
- • коррозия металлических элементов (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (высокая)
- • разрушение кирпичной кладки (высокая)
- • отсутствие оконных рам и стекол (критическая)
- • разрушение дверных проемов (высокая)
- • следы протечек (средняя)
- • трещины (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ следы протечек
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.