BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Продажа посредством публичного предложения - нежилого помещения, площадью 17,1 кв.м, (реестровый номер федерального имущества П13640005974), кадастровый номер 64:12:120411:20, а также движимого имущес
Адрес
обл. Саратовская, м.р-н Екатериновский, г.п. Екатериновское, рп. Екатериновка, ул. Кооперативная, дом 5
Площадь
17.1 м²
Нач. цена
151,451 ₽
Тек. цена
151,451 ₽
Кадастр
64:12:120411:20
Регион
Саратовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-07
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
обл. Саратовская, м.р-н Екатериновский, г.п. Екатериновское, рп. Екатериновка, ул. Кооперативная, дом 5
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: не зарегистрировано
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 64:12:120101:348
Общая площадь: 17.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 1 этаж
Кадастровая стоимость : 332753.53
Кадастровый номер: 64:12:120411:20
Общие сведения об ограничениях и обременениях : не зарегистрированы
Назначение нежилого помещения: нежилое
CAPEX
7,440 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
77,307 ₽/год
Лимит входа
445,186 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
180,155 ₽
IRR (базовый)
0.222
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1786 | 0.3771 | 6.15 |
| base | 0.222 | 0.4602 | 6.05 |
| optimistic | 0.2433 | 0.513 | 6.03 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 17.1 м² = 50,018 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 38,654 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 151,451 ₽ × 1.05 + CAPEX 7,440 ₽/м² × 17.1 м² = 286,247 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 46%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 22%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 7,440 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отслоение краски (низкая)
- • износ пола (средняя)
- • отслоение краски (низкая)
- • потертости/загрязнения (низкая)
- • отсутствие плинтуса (низкая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную