BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Помещение, назначение: нежилое, площадь 58,3 кв. м, этаж № 1, кадастровый номер: 36:34:0207020:79; 2/5 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, площадь 848,0 кв. м, категория земел
Адрес
г. Воронеж, ул. Шишкова, д. 48, пом. 1. Свободное. Земельный участок расположен в территориальной зоне с индексом ЖТ Помещение, назначение: нежилое
Площадь
58.3 м²
Нач. цена
1,789,330 ₽
Тек. цена
1,789,330 ₽
Кадастр
36:34:0207020:79
Регион
Воронежская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
г. Воронеж, ул. Шишкова, д. 48, пом. 1. Свободное. Земельный участок расположен в территориальной зоне с индексом ЖТ Помещение, назначение: нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
778,080 ₽/год
Лимит входа
5,367,077 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,699,593 ₽
IRR (базовый)
0.282
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2347 | 0.4874 | 6.03 |
| base | 0.282 | 0.5949 | 5.44 |
| optimistic | 0.3043 | 0.6632 | 5.26 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 58.3 м² = 503,416 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 389,040 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,789,330 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 58.3 м² = 2,228,596 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 59%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 28%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную