SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 7.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Котельная, назначение: нежилое, площадь 114,6 кв. м, количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 36:34:0537008:53. Выведена из эксплуатации. Земельный участок, площадь 226,0 кв. м
Адрес
обл. Воронежская, г.о. город Воронеж, г. Воронеж, ул. Березовая роща, дом 54к
Площадь
114.6 м²
Нач. цена
1,890,856 ₽
Тек. цена
1,890,856 ₽
Кадастр
36:34:0537008:53
Регион
Воронежская область
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-12
Окончание заявок
2026-10-02
Шаг торгов
Текущая цена
1,890,856 ₽
Шаг аукциона
94,543 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
1,862,250 ₽
Дисконт к рынку
-239%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Воронежская, г.о. город Воронеж, г. Воронеж, ул. Березовая роща, дом 54к
Характеристики
Кадастровый номер: —
CAPEX
37,842 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 114.6 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,890,856 ₽ × 1.05 + CAPEX 37,842 ₽/м² × 114.6 м² = 6,322,123 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 37,842 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
Состояние
15/100
Отделка
shell
Capex
25000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • трещины (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (высокая)
- • коррозия (средняя)
- • состояние окон (высокая)
- • протечки и следы воды (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (критическая)
- • следы протечек (высокая)
- • трещины (средняя)
- • разрушение кирпичной кладки (высокая)
- • коррозия (средняя)
- • разрушение напольного покрытия (высокая)
- • разбитые/отсутствующие стекла (критическая)
- • деформация/разрушение оконных рам (критическая)
- • повреждение дверных полотен и коробок (высокая)
- • загрязнение/мусор (высокая)
- • повреждение инженерных коммуникаций (изоляция труб) (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ следы протечек
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель занизила capex 25,000 ₽/м² → справочник 25,228 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.