BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 193,8 кв. м, количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 36:34:0305007:919; Земельный участок, площадь 729,0 кв. м, категория земель:
Адрес
г. Воронеж, ул. Иркутская, 3т. Свободное. Земельный участок расположен в территориальной зоне с индексом ОДМ. Нежилое здание, назначение: нежилое
Площадь
193.8 м²
Нач. цена
3,102,179 ₽
Тек. цена
3,102,179 ₽
Кадастр
36:34:0305007:919
Регион
Воронежская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
г. Воронеж, ул. Иркутская, 3т. Свободное. Земельный участок расположен в территориальной зоне с индексом ОДМ. Нежилое здание, назначение: нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
876,147 ₽/год
Лимит входа
5,311,227 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,307,544 ₽
IRR (базовый)
0.1561
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1166 | 0.2767 | 6.34 |
| base | 0.1561 | 0.3378 | 6.21 |
| optimistic | 0.1763 | 0.3765 | 6.17 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 193.8 м² = 566,865 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 438,073 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,102,179 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 193.8 м² = 4,420,088 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 34%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную