BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
открытый аукцион в электронной форме по продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Стачек, д. 63.
Адрес
г. Ярославль, ул. Стачек, д. 63. недвижимое имущество общей
Площадь
1,183.2 м²
Нач. цена
27,277,490 ₽
Тек. цена
27,277,490 ₽
Кадастр
—
Регион
Ярославская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
г. Ярославль, ул. Стачек, д. 63. недвижимое имущество общей
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
15,791,153 ₽/год
Лимит входа
108,924,959 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
54,788,319 ₽
IRR (базовый)
0.3422
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2906 | 0.6169 | 5.31 |
| base | 0.3422 | 0.7528 | 4.52 |
| optimistic | 0.3655 | 0.8392 | 4.37 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 1,183.2 м² = 10,216,843 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 7,895,576 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 27,277,490 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,183.2 м² = 35,740,564 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 75%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 34%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную