BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Нежилое здание (ансамбль), Главный дом усадьбы Кудрявцевых, строение 1, Каменный флигель усадьбы Кудрявцевых, строение 2, 40:13:020327:1097
Адрес
обл. Калужская, м.о. Малоярославецкий, д. Панское
Площадь
257.1 м²
Нач. цена
1 ₽
Тек. цена
1 ₽
Кадастр
40:13:020327:1097
Регион
Калужская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Окончание заявок
2026-09-22
Карта
обл. Калужская, м.о. Малоярославецкий, д. Панское
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: XIX в.
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: п. 3.8 информационного сообщения
Общая площадь: 257.1 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : Каменный
Регистрационный номер ЕГРОКН: 401620671920006
Кадастровая стоимость : 7305176.92
Кадастровый номер: 40:13:020327:1097
Назначение здания : нежилое
Количество этажей : 2
Общие сведения об ограничениях и обременениях : п. 3.8 информационного сообщения
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
1,162,318 ₽/год
Лимит входа
7,046,009 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,702,129 ₽
IRR (базовый)
0.3912
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3359 | 0.7364 | 4.62 |
| base | 0.3912 | 0.8987 | 3.93 |
| optimistic | 0.4154 | 1.0018 | 3.8 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 257.1 м² = 526,412 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 406,811 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 257.1 м² = 1,542,601 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 90%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 39%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную