SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Нежилое помещение, нежилое, Ставропольский край, город Ставрополь, улица Объездная, 8, помещение № 74, площадью 8,2 кв. м, этаж: 01, кадастровый номер 26:12:030306:810.
Адрес
край Ставропольский, г.о. город Ставрополь, г. Ставрополь, ул. Объездная, дом 8
Площадь
8.2 м²
Нач. цена
697,820 ₽
Тек. цена
697,820 ₽
Кадастр
26:12:030306:810
Регион
Ставропольский край
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-21
Шаг торгов
Текущая цена
697,820 ₽
Шаг аукциона
34,891 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
1,225,900 ₽
Дисконт к рынку
29%
Лимит входа (дисконт 30%)
683,039 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
край Ставропольский, г.о. город Ставрополь, г. Ставрополь, ул. Объездная, дом 8
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1977
Вид ограничений и обременений: Не зарегистрированы
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 26:12:030306:94
Общая площадь: 8.2 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 01
Кадастровая стоимость : 331496.15
Кадастровый номер: 26:12:030306:810
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Не зарегистрированы
Назначение нежилого помещения: Нежилое.
CAPEX
17,188 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
37,071 ₽/год
Лимит входа
137,356 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.1511
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1766 | 0.0415 | None |
| base | -0.1511 | 0.0506 | None |
| optimistic | -0.1358 | 0.0564 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 8.2 м² = 16,790 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 12,975 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 697,820 ₽ × 1.05 + CAPEX 17,188 ₽/м² × 8.2 м² = 873,650 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 5%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -15%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 17,188 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (14)
AI-анализ (vision)
Состояние
30/100
Отделка
rough
Capex
10000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение краски (средняя)
- • трещины (низкая)
- • коррозия (средняя)
- • износ лестничных маршей (средняя)
- • отслоение краски/штукатурки (средняя)
- • повреждение ступеней (средняя)
- • грязь и мусор (низкая)
- • старые окна (средняя)
- • трещины в кирпичной кладке (средняя)
- • следы протечек/грязи (средняя)
- • неудовлетворительное состояние входной двери (средняя)
- • повреждение отделки стен (средняя)
- • старые почтовые ящики (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ состояние окон
модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 11,458 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.