BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Здание: детский сад., нежилое, площадью: 159,9 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Подпорожский муниципальный район, Важинское городское поселение, г.п. Важины
Адрес
обл Ленинградская, м.р-н Подпорожский, г.п. Важинское, гп Важины, ул Советская
Площадь
1,599.0 м²
Нач. цена
368,000 ₽
Тек. цена
368,000 ₽
Кадастр
47:05:0201001:402
Регион
Ленинградская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-23
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
обл Ленинградская, м.р-н Подпорожский, г.п. Важинское, гп Важины, ул Советская
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1900
Количество подземных этажей : нет
Вид ограничений и обременений: нет
Назначение сооружения : Нежилое
Общая площадь: 1599.0 м^2 общ. пл
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : 154060296
Кадастровый номер: 47:05:0201001:402
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : нет
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
12,434 ₽/м²/год
NOI
2,134,048 ₽/год
Лимит входа
14,720,336 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
11,064,086 ₽
IRR (базовый)
1.038
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.907 | 3.188 | 1.54 |
| base | 1.038 | 3.8908 | 1.35 |
| optimistic | 1.0768 | 4.3373 | 1.32 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 12,434 ₽/м² × 159.9 м² = 1,988,243 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,536,514 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 368,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 159.9 м² = 1,345,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 389%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 104%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (5)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную