SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федера
Адрес
г Санкт-Петербург проспект Бакунина, дом 19-25, литера А, помещение 7Н
Площадь
394.3 м²
Нач. цена
28,210,000 ₽
Тек. цена
28,210,000 ₽
Кадастр
78:31:0145501:2637
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
basement
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-21
Шаг торгов
Текущая цена
28,210,000 ₽
Шаг аукциона
1,400,000 ₽
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 394.3 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 78:31:0145501:2637
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
55,258 ₽/м²
Аренда
8,640 ₽/м²/год
NOI
3,656,580 ₽/год
Лимит входа
6,037,496 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.0333
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0002 | 0.143 | 7.0 |
| base | 0.0333 | 0.1745 | 6.75 |
| optimistic | 0.0516 | 0.1946 | 6.64 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,640 ₽/м² × 394.3 м² = 3,406,752 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,632,738 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 28,210,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 55,258 ₽/м² × 394.3 м² = 51,408,671 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 17%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 55,258 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (8)
AI-анализ (vision)
Состояние
25/100
Отделка
shell
Capex
17500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение штукатурки (средняя)
- • коррозия (средняя)
- • трещины (низкая)
- • состояние окон (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (высокая)
- • разрушение кирпичной кладки (высокая)
- • следы протечек (высокая)
- • отслоение штукатурки/краски (высокая)
- • плесень/грибок (высокая)
- • коррозия (средняя)
- • состояние окон (высокая)
- • неровности пола (средняя)
- • неровности потолка (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
- ⚠ следы протечек
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель занизила capex 17,500 ₽/м² → справочник 36,839 ₽/м² (shell/spb)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.