SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 12.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Нежилое помещение с кадастровым номером 67:23:0010214:151, площадью 130,3 кв.м, по адресу: Смоленская область, муниципальный округ Холм-Жирковский, поселок городского типа Холм-Жирковский, улица Нахим
Адрес
обл. Смоленская, м.о. Холм-Жирковский, пгт. Холм-Жирковский, ул. Нахимовская, дом 14
Площадь
130.3 м²
Нач. цена
1,372,500 ₽
Тек. цена
1,372,500 ₽
Кадастр
67:23:0010214:151
Регион
Смоленская область
Категория
residential
Этап процедуры
Публичное предложение
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-22
График снижения цены
Текущая цена
1,372,500 ₽
Шаг снижения
137,250 ₽
Шаг аукциона
68,625 ₽
Цена отсечения
686,250 ₽
Осталось шагов
5
Публичное предложение: цена падает на шаг каждый период, первый подавший заявку выигрывает. Чем ниже цена — тем выше риск, что лот заберут раньше.
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
19,479,850 ₽
Дисконт к рынку
89%
Лимит входа (дисконт 30%)
12,394,091 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Смоленская, м.о. Холм-Жирковский, пгт. Холм-Жирковский, ул. Нахимовская, дом 14
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 130.3 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 67:23:0010214:151
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
4,774 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
589,071 ₽/год
Лимит входа
3,723,060 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,014,746 ₽
IRR (базовый)
0.1577
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1182 | 0.279 | 6.33 |
| base | 0.1577 | 0.3405 | 6.2 |
| optimistic | 0.178 | 0.3796 | 6.16 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 130.3 м² = 266,789 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 206,175 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,372,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 4,774 ₽/м² × 130.3 м² = 2,063,225 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 34%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 4,774 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Состояние
72/100
Отделка
standard
Capex
3250 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отсутствие мебели (низкая)
- • неиспользуемые провода (низкая)
- • отслоение краски/штукатурки (низкая)
- • потертости/царапины (низкая)
- • загрязнения (низкая)
- • неравномерность цвета (низкая)
модель занизила capex 3,250 ₽/м² → справочник 4,774 ₽/м² (standard/region)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.