BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение площадью 34,7 кв. м, кадастровый номер 76:23:040512:38, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Большая Федоровская, д. 107, 107б
Адрес
Ярославская область, г. Ярославль, ул. Большая Федоровская, д. 107, 107б Нежилое помещение
Площадь
34.7 м²
Нач. цена
580,833 ₽
Тек. цена
580,833 ₽
Кадастр
76:23:040512:38
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,981,000 ₽
Дисконт к рынку
90%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,122,381 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
241,345 ₽/год
Лимит входа
1,569,813 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
742,411 ₽
IRR (базовый)
0.2421
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1974 | 0.4119 | 6.11 |
| base | 0.2421 | 0.5027 | 6.02 |
| optimistic | 0.2637 | 0.5604 | 6.0 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 34.7 м² = 156,150 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 120,673 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 580,833 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 34.7 м² = 818,075 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 50%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 24%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.