BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение площадью 35,4 кв.м., кадастровый номер 44:08:090222:483, расположенное по адресу: Костромская область, Красносельский район, пгт Красное-на-Волге, ул.Ракетная, д.1а, нежилое помещени
Адрес
Костромская область, Красносельский район, пгт Красное-на-Волге, ул.Ракетная, д.1а, нежилое помещение №1 (к. 8,9,10-2
Площадь
35.4 м²
Нач. цена
470,000 ₽
Тек. цена
470,000 ₽
Кадастр
44:08:090222:483
Регион
Костромская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
8,142,000 ₽
Дисконт к рынку
91%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,225,714 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
246,214 ₽/год
Лимит входа
1,601,480 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
757,387 ₽
IRR (базовый)
0.2818
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2345 | 0.487 | 6.03 |
| base | 0.2818 | 0.5943 | 5.45 |
| optimistic | 0.3041 | 0.6625 | 5.27 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 35.4 м² = 159,300 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 123,107 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 470,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 35.4 м² = 705,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 59%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 28%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.