SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Земельный участок категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения подсобного хозяйства, площадью 653 кв.м., с кадастровым номером 44:07:053001:2
Адрес
обл Костромская Костромская обл., Костромской р-н., д. Шелково
Площадь
653.0 м²
Нач. цена
18,596 ₽
Тек. цена
18,596 ₽
Кадастр
44:07:053001:282
Регион
Костромская область
Категория
land
Этап процедуры
Продажа по минимально допустимой цене
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Окончание заявок
2026-10-19
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
10,611,250 ₽
Дисконт к рынку
-200%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл Костромская Костромская обл., Костромской р-н., д. Шелково
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 653.0 м^2 общ. пл
Кадастровые номера: 44:07:053001:282 | 44:07:051701:71
Кадастровая стоимость : —
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
48,750 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 653.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 18,596 ₽ × 1.05 + CAPEX 48,750 ₽/м² × 653.0 м² = 31,853,275 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 48,750 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (9)
AI-анализ (vision)
Состояние
8/100
Отделка
shell
Capex
32500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • трещины (критическая)
- • коррозия (высокая)
- • отслоение штукатурки/краски (высокая)
- • состояние окон (высокая)
- • состояние пола (высокая)
- • разрушение кровли (критическая)
- • разрушение стропильной системы (критическая)
- • разрушение деревянных конструкций (критическая)
- • отсутствие оконных проемов (критическая)
- • отсутствие дверных проемов (критическая)
- • разрушение пола (критическая)
- • гниение древесины (критическая)
- • следы протечек (критическая)
- • зарастание территории (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
- ⚠ следы протечек
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.